A advogada Daniela de Pontes Andrade, de Negócios Imobiliários, falou sobre a nova Lei 13.465/17 em artigo para o site da B3 (BM&FBOVESPA). Leia o conteúdo completo:
Por Daniela de Pontes Andrade
Em meio às acaloradas discussões sobre a reforma trabalhista, em 11/07/2017, passou despercebida para a população em geral a publicação da Lei 13.465/17, que traz inovações importantes ao Código Civil e a outras leis de aplicação no Direito Imobiliário e no Direito Administrativo. Ela trata, entre outros assuntos, das regularizações fundiárias urbana e rural e dos procedimentos de alienação de imóveis da União.
A lei em questão é resultado da conversão da Medida Provisória 759/2016 e vem, desde a publicação da MP, causando opiniões antagônicas e polarização em relação a diversos temas. De maneira geral, a lei visa desburocratizar procedimentos, o que é visto com bons olhos por entidades do setor produtivo. As críticas vêm de entidades da sociedade civil, que receiam que tamanha desburocratização resulte, de fato, em privatização em massa de bens públicos e em estímulo à grilagem e ao desrespeito ao meio ambiente.
As controvérsias em relação à Lei 13.465/17 estão longe de serem apaziguadas. Conforme comunicado de 11/09/2017, no site do Tribunal de Justiça de São Paulo, o Procurador-geral da República, Rodrigo Janot, ajuizou no Supremo Tribunal Federal a Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 5.771, com pedido cautelar de suspensão da Lei 13.465/17 em sua integralidade. Até a data de elaboração do presente artigo, não havia qualquer decisão publicada sobre referida ADI no site do STF.
De qualquer maneira, dada a relevância de alguns temas, proponho pontuá-los no presente artigo, sem, no entanto, a pretensão de esgotá-los ou de debater suas questões polêmicas. Dentre as alterações mais relevantes trazidas pela Lei 13.465/17, resolvi destacar as seguintes:
Alienação Fiduciária
A Lei 9.514/94 sofreu inúmeras alterações que visam a garantir celeridade ao processo de execução desta garantia e maior segurança jurídica. Vejamos algumas delas:
A primeira novidade é que, havendo suspeita de ocultação depois de duas tentativas de intimação do devedor inadimplente, qualquer pessoa da família, vizinho ou funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência poderá ser intimado de que, no dia útil imediato, ocorrerá a intimação por hora certa do devedor.
Além disso, a qualquer momento entre a data da consolidação da propriedade fiduciária e a data de realização do 2º leilão, passou a ser assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos custos de execução da garantia, impostos, emolumentos e eventuais outros custos para transferir a propriedade.
Antes, o imóvel deveria ser arrematado no primeiro leilão, no mínimo, pelo valor indicado pelas partes no contrato de alienação fiduciária. Agora, o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão será o maior entre (i) aquele indicado pelas partes no contrato; ou (ii) aquele utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos.
De acordo com a nova regra, nas operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, o devedor fiduciante terá o direito de purgar a mora até a data da averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Além disso, uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre o contrato ou sobre os requisitos procedimentais de cobrança e leilão (exceto em relação à exigência de notificação do devedor fiduciante) serão resolvidas em perdas e danos.
Condomínio de Lotes e o Loteamento Fechado
Havia grande celeuma sobre a possibilidade de se criar lotes em condomínio. A legislação federal tratava apenas de lotes decorrentes de loteamentos ou de unidades privativas edificadas em condomínios edilícios.
Caso o empreendedor desejasse vender lotes sem edificação, estaria sujeito aos termos da Lei 6.766/76, o que implicaria a destinação de parte da gleba às áreas destinadas a novas vias de circulação, áreas verdes e outros equipamentos que se tornariam bens públicos sujeitos ao controle municipal. Ainda, se desejasse fazer um loteamento fechado, dependeria de prévia permissão da prefeitura local e certamente enfrentaria diversos questionamentos sobre a legalidade do fechamento no que se refere aos acessos às vias públicas e ao rateio de despesas de manutenção entre os moradores da rua fechada.
Por sua vez, o Código Civil e a Lei 4.591/64 estabeleciam que as unidades privativas do condomínio devessem ser edificadas de modo que os condomínios edilícios fossem constituídos de casas, apartamentos ou conjuntos comerciais e das respectivas áreas de propriedade comum dos condôminos.
Com o advento da nova lei, o Código Civil (artigo 1.358-A e seus parágrafos) e a Lei 6.766/76 (§7º do artigo 2º) passaram a reconhecer a existência de condomínio de lotes, no qual (i) as glebas de terreno possam ter lotes, que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos; (ii) a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição; (iii) para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
Ainda, as alterações introduzidas por meio do artigo 2º, §8º, e do artigo 36-A e §único da Lei 6.766/76, expressamente estabeleceram (i) a possibilidade de constituição do loteamento fechado, “cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados”; (ii) a legitimidade associações de proprietários de imóveis ou moradores em loteamentos fechados para promover a administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência dentro da área do loteamento; e (iii) sujeição de tais proprietários e moradores às normas estabelecidas pelas associações, inclusive ao pagamento dos custos de administração do loteamento incorridos pelas associações.
Usucapião extrajudicial
Embora a usucapião extrajudicial já fosse possível desde março de 2015, por meio de inclusão do artigo 216-A na Lei 6.015/73, o procedimento foi pouco utilizado em razão, principalmente, da dificuldade de localizar os titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula e dos confrontantes do imóvel para que fossem notificados e de obter sua expressa concordância, sem o que a usucapião não poderia ser realizada.
Com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/17, tornou-se possível promover a notificação de tais terceiros interessados por meio de edital publicado em jornal local de grande circulação caso estejam em local incerto e não sabido. Além disso, uma vez notificados, tais terceiros devem expressamente manifestar sua concordância ou discordância com a usucapião, sob pena de o silêncio ser considerado concordância.
Direito de Laje
Segundo o novo artigo 1510-A do Código Civil, o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. Exemplificativamente, seria possível constituir direito de laje em relação ao segundo pavimento de uma casa assobrada.
A unidade imobiliária constituída sob a forma de direito de laje terá matrícula própria e o seu titular poderá vendê-la ou dá-la em garantia a terceiros, tal como ocorre no direito de propriedade. O titular poderá, ainda, ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes.
As despesas necessárias à conservação das partes que servem a todo o edifício (estrutura do prédio, telhados, instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício) serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. Poderão ser adotadas subsidiariamente as normas aplicáveis aos condomínios edilícios.
Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem.
Daniela de Pontes Andrade é advogada da área de Negócios Imobiliários do Lobo de Rizzo Advogados. Presta assessoria sobre todos os aspectos do Direito Imobiliário e transações imobiliárias, incluindo venda e compra de imóveis urbanos e rurais, locações comerciais e de varejo, parcerias e arrendamentos rurais, zoneamento e uso do solo, constituição de direitos, garantias e ônus reais. Possui larga experiência em transações imobiliárias no Brasil financiadas por investimento estrangeiro e também possui prática de destaque em questões relacionadas ao setor florestal, tais como aquisição de florestas, joint venture para o desenvolvimento de projetos de reflorestamento, estruturação de investimentos florestais relacionados tanto aos imóveis rurais e/ou aos ativos florestais.
Por Daniela de Pontes Andrade
Em meio às acaloradas discussões sobre a reforma trabalhista, em 11/07/2017, passou despercebida para a população em geral a publicação da Lei 13.465/17, que traz inovações importantes ao Código Civil e a outras leis de aplicação no Direito Imobiliário e no Direito Administrativo. Ela trata, entre outros assuntos, das regularizações fundiárias urbana e rural e dos procedimentos de alienação de imóveis da União.
A lei em questão é resultado da conversão da Medida Provisória 759/2016 e vem, desde a publicação da MP, causando opiniões antagônicas e polarização em relação a diversos temas. De maneira geral, a lei visa desburocratizar procedimentos, o que é visto com bons olhos por entidades do setor produtivo. As críticas vêm de entidades da sociedade civil, que receiam que tamanha desburocratização resulte, de fato, em privatização em massa de bens públicos e em estímulo à grilagem e ao desrespeito ao meio ambiente.
As controvérsias em relação à Lei 13.465/17 estão longe de serem apaziguadas. Conforme comunicado de 11/09/2017, no site do Tribunal de Justiça de São Paulo, o Procurador-geral da República, Rodrigo Janot, ajuizou no Supremo Tribunal Federal a Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 5.771, com pedido cautelar de suspensão da Lei 13.465/17 em sua integralidade. Até a data de elaboração do presente artigo, não havia qualquer decisão publicada sobre referida ADI no site do STF.
De qualquer maneira, dada a relevância de alguns temas, proponho pontuá-los no presente artigo, sem, no entanto, a pretensão de esgotá-los ou de debater suas questões polêmicas. Dentre as alterações mais relevantes trazidas pela Lei 13.465/17, resolvi destacar as seguintes:
Alienação Fiduciária
A Lei 9.514/94 sofreu inúmeras alterações que visam a garantir celeridade ao processo de execução desta garantia e maior segurança jurídica. Vejamos algumas delas:
A primeira novidade é que, havendo suspeita de ocultação depois de duas tentativas de intimação do devedor inadimplente, qualquer pessoa da família, vizinho ou funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência poderá ser intimado de que, no dia útil imediato, ocorrerá a intimação por hora certa do devedor.
Além disso, a qualquer momento entre a data da consolidação da propriedade fiduciária e a data de realização do 2º leilão, passou a ser assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos custos de execução da garantia, impostos, emolumentos e eventuais outros custos para transferir a propriedade.
Antes, o imóvel deveria ser arrematado no primeiro leilão, no mínimo, pelo valor indicado pelas partes no contrato de alienação fiduciária. Agora, o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão será o maior entre (i) aquele indicado pelas partes no contrato; ou (ii) aquele utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos.
De acordo com a nova regra, nas operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, o devedor fiduciante terá o direito de purgar a mora até a data da averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Além disso, uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre o contrato ou sobre os requisitos procedimentais de cobrança e leilão (exceto em relação à exigência de notificação do devedor fiduciante) serão resolvidas em perdas e danos.
Condomínio de Lotes e o Loteamento Fechado
Havia grande celeuma sobre a possibilidade de se criar lotes em condomínio. A legislação federal tratava apenas de lotes decorrentes de loteamentos ou de unidades privativas edificadas em condomínios edilícios.
Caso o empreendedor desejasse vender lotes sem edificação, estaria sujeito aos termos da Lei 6.766/76, o que implicaria a destinação de parte da gleba às áreas destinadas a novas vias de circulação, áreas verdes e outros equipamentos que se tornariam bens públicos sujeitos ao controle municipal. Ainda, se desejasse fazer um loteamento fechado, dependeria de prévia permissão da prefeitura local e certamente enfrentaria diversos questionamentos sobre a legalidade do fechamento no que se refere aos acessos às vias públicas e ao rateio de despesas de manutenção entre os moradores da rua fechada.
Por sua vez, o Código Civil e a Lei 4.591/64 estabeleciam que as unidades privativas do condomínio devessem ser edificadas de modo que os condomínios edilícios fossem constituídos de casas, apartamentos ou conjuntos comerciais e das respectivas áreas de propriedade comum dos condôminos.
Com o advento da nova lei, o Código Civil (artigo 1.358-A e seus parágrafos) e a Lei 6.766/76 (§7º do artigo 2º) passaram a reconhecer a existência de condomínio de lotes, no qual (i) as glebas de terreno possam ter lotes, que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos; (ii) a fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição; (iii) para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
Ainda, as alterações introduzidas por meio do artigo 2º, §8º, e do artigo 36-A e §único da Lei 6.766/76, expressamente estabeleceram (i) a possibilidade de constituição do loteamento fechado, “cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados”; (ii) a legitimidade associações de proprietários de imóveis ou moradores em loteamentos fechados para promover a administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência dentro da área do loteamento; e (iii) sujeição de tais proprietários e moradores às normas estabelecidas pelas associações, inclusive ao pagamento dos custos de administração do loteamento incorridos pelas associações.
Usucapião extrajudicial
Embora a usucapião extrajudicial já fosse possível desde março de 2015, por meio de inclusão do artigo 216-A na Lei 6.015/73, o procedimento foi pouco utilizado em razão, principalmente, da dificuldade de localizar os titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula e dos confrontantes do imóvel para que fossem notificados e de obter sua expressa concordância, sem o que a usucapião não poderia ser realizada.
Com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/17, tornou-se possível promover a notificação de tais terceiros interessados por meio de edital publicado em jornal local de grande circulação caso estejam em local incerto e não sabido. Além disso, uma vez notificados, tais terceiros devem expressamente manifestar sua concordância ou discordância com a usucapião, sob pena de o silêncio ser considerado concordância.
Direito de Laje
Segundo o novo artigo 1510-A do Código Civil, o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. Exemplificativamente, seria possível constituir direito de laje em relação ao segundo pavimento de uma casa assobrada.
A unidade imobiliária constituída sob a forma de direito de laje terá matrícula própria e o seu titular poderá vendê-la ou dá-la em garantia a terceiros, tal como ocorre no direito de propriedade. O titular poderá, ainda, ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes.
As despesas necessárias à conservação das partes que servem a todo o edifício (estrutura do prédio, telhados, instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício) serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. Poderão ser adotadas subsidiariamente as normas aplicáveis aos condomínios edilícios.
Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem.
Daniela de Pontes Andrade é advogada da área de Negócios Imobiliários do Lobo de Rizzo Advogados. Presta assessoria sobre todos os aspectos do Direito Imobiliário e transações imobiliárias, incluindo venda e compra de imóveis urbanos e rurais, locações comerciais e de varejo, parcerias e arrendamentos rurais, zoneamento e uso do solo, constituição de direitos, garantias e ônus reais. Possui larga experiência em transações imobiliárias no Brasil financiadas por investimento estrangeiro e também possui prática de destaque em questões relacionadas ao setor florestal, tais como aquisição de florestas, joint venture para o desenvolvimento de projetos de reflorestamento, estruturação de investimentos florestais relacionados tanto aos imóveis rurais e/ou aos ativos florestais.
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