Impacto do COVID-19 no mercado imobiliário
O novo coronavírus (“
COVID-19”) vem trazendo impactos sanitários, humanitários, sociais e econômicos em todo o mundo. Sem dúvidas, trata-se de evento sem precedentes na história recente e com consequências imprevisíveis.
O mercado imobiliário está sendo fortemente afetado, com repercussões econômicas e que vêm gerando questionamentos e impactos ao dia-a-dia da indústria imobiliária. Os setores de eventos, hotelaria e Shopping Center são os mais afetados.
No momento, grande parte dos atores do mercado está buscando a manutenção dos empregos e a via negocial para minimizar os efeitos da crise.
A imposição de fechamento dos estabelecimentos
Diante da necessidade de evitar contato físico e aglomerações de pessoas, os governos passaram a adotar medidas de quarentena e isolamento. O Governo Federal editou o Decreto nº 10.282[1], em 20.3.2020 (alterado em 25.3.2020), com importantes impactos para o mercado imobiliário, como a caracterização de serviços públicos e atividades essenciais as atividades de representação extrajudicial, como atividades cartorárias.
No Estado de São Paulo, foi publicado o Decreto Estadual nº 64.881, em 22.3.2020, decretando a quarentena de 24.3.2020 a 7.4.2020. Dentre as medidas adotadas, estão suspensas as atividades de atendimento presencial ao público em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços e o consumo local em bares, restaurantes, padarias e supermercados.
Atividades essenciais foram excluídas da quarentena, como hotéis, supermercados, e postos de combustíveis, dentre outros. Outros Estados estão tomando providências similares.
- Locações e Shopping Centers
As medidas de quarentena e isolamento têm afetado especialmente os estabelecimentos comerciais, como escolas, hotéis e Shopping Centers.
Antes de tomar alguma medida, as partes envolvidas devem analisar o caso concreto, até porque as teorias jurídicas que podem ser aplicadas em discussões (força maior e onerosidade excessiva) serão analisadas em vista do caso. No momento, as partes devem buscar a negociação, considerando que, no momento de paralisação, o fluxo de caixa é o maior problema enfrentado.
No caso específico dos Shopping Centers, a Alshop (Associação Brasileira de Lojistas de Shopping) e a Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers) entraram em acordo para suspender a cobrança dos aluguéis de lojistas enquanto os empreendimentos estiverem fechados. Em momento posterior, as partes deverão negociar o pagamento dos aluguéis suspensos. Vislumbramos, ainda, que o empreendedor pode negociar com o Poder Público a isenção/redução do IPTU do Shopping Center, como medida a reduzir despesas, inclusive, dos lojistas.
Outras medidas que têm sido adotadas pelos empreendedores de Shopping Center é a redução na cobrança da taxa de condomínio e do fundo de promoção.
O segmento de fundos de investimentos imobiliários também vem sendo afetado, especialmente aqueles vinculados a receitas de aluguéis de Shopping Centers. Algumas gestoras já anunciaram que não irão realizar a distribuição de rendimentos referente ao mês de março.
Ainda, foi apresentado ao Congresso um Projeto de Lei que prevê a suspensão da cobrança do pagamento de aluguéis em imóveis comerciais durante a pandemia, inicialmente, pelo período de 3 meses.
Autos de Vistoria do Corpo de Bombeiros
Em 24.3.2020, foi publicada a Portaria nº CCB – 014/800/20 do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, que determinou a extensão do prazo de validade até 31.7.2020 das licenças emitidas para as edificações e áreas de risco (AVCB, CLCB e TAACB) com validade expirada no período compreendido entre 1.3.2020 e 31.7.2020. Além disso, não será necessário solicitar ao Corpo de Bombeiros a alteração da validade do documento expedido, pois a própria Portaria valerá como prova de regularidade para eventuais demandas relacionadas ao prazo de validade da licença. Medida similar deve ser adotada em outros estados.
Igualmente, espera-se que os Municípios adotem medida análoga a respeito dos estabelecimentos que não estiverem sujeitos ao fechamento.
Atos Notariais e de Registro
A Corregedoria Nacional de Justiça autorizou, por meio do Provimento nº 91, de 22.3.2020, a suspensão do funcionamento ou redução do atendimento presencial ao público pelos cartorários. A suspensão do atendimento presencial ao público pode ser substituída por atendimento por telefone, por aplicativo de mensagens e chamadas de voz ou outro meio eletrônico disponível. Foram excetuados os pedidos urgentes formulados junto aos registradores civis das pessoas naturais, tais como certidões de nascimento e óbito.
No Estado de São Paulo, por meio dos Provimentos nº 07/2020 e nº 08/2020, a Corregedoria Geral da Justiça autorizou a suspensão do funcionamento das unidades dos Serviços Extrajudiciais de Notas e de Registro do Estado de São Paulo. No entanto, como são considerados serviços essenciais à população, ficará a critério de cada serventia estabelecer a forma como realizará os seus atendimentos, podendo funcionar em regime de plantão físico ou remotamente.
Os prazos de validade do protocolo serão contados em dobro, por 60 dias, a partir de 17.3.2020, com exceção de
(i) registros de nascimento e de óbito;
(ii) editais de proclamas e habilitações para o casamento;
(iii) registros de garantias reais sobre bens móveis e imóveis;
(iv) a purgação da mora nos contratos de garantia real e nos contatos da Lei de Loteamentos;
(v) impugnação em procedimentos de retificação de área, de usucapião extrajudicial, de registro de parcelamento do solo urbano; e
(vi) unidades em que não houver redução da carga horária ou implantação de rodízio que abranja ao menos um terço dos prepostos.
Caso a unidade tenha suspendido o funcionamento, não correrão os prazos para a prática dos atos de notas e de registro, inclusive os prazos do protocolo e de validade das habilitações de casamento. Os Tabelionatos de Notas em funcionamento têm estabelecido limite para entrada de pessoas, além de redução do horário de atendimento, observado o mínimo de quatro horas, sem intervalos.
O Estado do Rio de Janeiro autorizou a suspensão do atendimento presencial, o qual poderá ser realizado de forma virtual. Os cartórios também estão autorizados a interromper as atividades, devendo definir plantão diário para atender medidas urgentes. As serventias que apenas suspenderem o atendimento presencial deverão adotar atendimento remoto.
Em Goiás, a suspensão do atendimento ao público ocorrerá pelo prazo de 45 dias, a partir do dia 23.3.2020. Na Bahia, o atendimento presencial está suspenso até 30.4.2020, com possibilidade de atendimento presencial, em casos urgentes, mediante agendamento, ou por meio de diligência externa justificada.
Construção Civil
Em geral, construtores e incorporadores têm prazos com clientes, fornecedores, parceiros, Poder Público, dentre outros. Portanto, as restrições relacionadas ao COVID-19 devem ser analisadas com base em cada relação contratual, em vista da legislação local.
Normalmente, os contratos de construção preveem cláusulas com suspensão dos prazos em caso de força maior, cabendo à parte afetada comprovar a incidência do evento causador do rompimento e o nexo de causalidade entre o dano e a conduta que impediu ou dificultou a performance da obrigação contratual. No entanto, não é necessário que o contrato contenha previsão expressa para alegação de evento de força maior.
Nos Estados de São Paulo e Minas Gerais, está permitida a continuidade das obras de construção civil. Em outros locais, há restrição ao número de operários. Ainda que as obras sigam permitidas, o setor enfrenta dificuldade com o fornecimento de insumos e a locomoção de trabalhadores.
Incorporação Imobiliária
Além da construção civil, o setor de incorporação imobiliária também vem sendo afetado, especialmente, em virtude dos potenciais atrasos de obra, escassez de insumos e mão-de-obra, resolução contratual, dentre outros.
O incorporador poderá enfrentar problemas para cumprir com os prazos para entrega das obras e das unidades compromissadas e, por outro lado, o adquirente pode vir a enfrentar dificuldades econômicas para se manter adimplente e continuar pagando as parcelas da unidade.
¹ Decreto Federal que veio a definir os serviços públicos e as atividades essenciais, assim como a regulamentar a Lei nº 13.979, de 6.2.2020, que trata das medidas para enfrentamento do COVID-19.
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