Impactos da Lei nº 14.382/2022 (resultado da conversão da Medida Provisória nº 1.085/2021) nas práticas imobiliárias

No dia 28 de junho foi publicada, no Diário Oficial da União, a Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022 (“Lei 14.382”), resultado da conversão em lei da Medida Provisória nº 1.085/2021 (“MP”). O texto trouxe alterações importantes que visam a modernizar, reduzir custos e desburocratizar procedimentos e serviços cartoriais no Brasil. A MP foi elaborada pela Secretaria de Política Econômica na busca de aprimoramento e eficiência do ambiente de negócios, em linha, portanto, com outras leis já publicadas (a exemplo da Lei nº 14.195/2021). Entre as novidades, a Lei 14.382 criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), um operador que centralizará, em âmbito nacional, diversas informações e procedimentos que, hoje, estão descentralizados nos estados e serventias dos registros públicos. O SERP será implantado pelos oficiais de registros públicos sob a forma de entidade civil sem fins lucrativos (possivelmente, uma associação) e deverá estar em funcionamento até 31 de janeiro de 2023. Cabe à Corregedoria Nacional de Justiça e ao Conselho Nacional de Justiça regulamentar o SERP, sendo que a adesão dos oficiais de registros públicos ao sistema será compulsória. A partir da sua implementação, os oficiais de registro estarão dispensados de imprimir certidões, as quais serão fornecidas eletronicamente com o uso de tecnologia para o usuário imprimi-la, de acordo com critérios de autenticidade e segurança do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Além disso, os oficiais de registros públicos poderão receber, por meio do SERP, extratos eletrônicos (também a serem regulamentados) para registro ou averbação de negócios jurídicos. A Lei dispensou a atualização prévia da matrícula quanto aos dados do imóvel ou dos titulares, exceto aqueles imprescindíveis à comprovação da relação do imóvel e das partes com os dados constantes do título apresentado, mantendo-se, como não poderia deixar de ser, o atendimento aos princípios registrários da especialidade e da continuidade. Também, a referida lei reduziu prazos e adequou-os ao sistema processual civil. Os prazos, que anteriormente fluíam em dias corridos, passaram a ser contatos em dias e horas úteis. Por exemplo, o prazo para a prática de atos de registro ou formulação de exigências, que era de 30 dias corridos, passou a ser de dez dias úteis. A emissão de certidões de matrículas deverá ocorrer em até quatro horas. Outra novidade é que será possível solicitar certidão de matrícula que reflita a situação atualizada do imóvel, sem referências a inscrições já canceladas, com a obtenção de uma certidão mais “limpa”, no prazo de um dia útil, o que, sem dúvidas, demandará cuidados por parte das serventias, que precisarão analisar o conteúdo material das matrículas para a emissão das certidões. A Lei 14.382 fez diversas alterações na Lei nº 4.591/1964 (“Lei de Incorporações Imobiliárias”), Lei nº 13.097/2015 (“Lei de Concentração de Atos na Matrícula”), Lei nº 6.015/1973 (“Lei de Registros Públicos”), Lei nº 6.766/1979 (“Lei de Parcelamento do Solo”) e no Código Civil. A exemplo do que ocorreu com a retificação de registro e a usucapião, a Lei tornou possível a adjudicação compulsória extrajudicial de bem imóvel, a ser processada junto ao ofício de registro de imóveis pelos promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários, seus sucessores e promitentes vendedores. Ainda dentre as novidades, cabe destaque à “tipificação” de uma nova espécie de incorporação imobiliária nas situações em que ocorre atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas. Ou seja, permitiu-se a regulamentação da atividade da venda de lotes com a respectiva construção agregada, sem que disso decorra a instituição do condomínio edilício, com as suas frações ideais e áreas comuns. Em decorrência, os empreendedores desse tipo de produto poderão valer-se do Regime Especial de Tributação para as incorporações imobiliárias – RET, bastante vantajoso, eis que acarreta o pagamento mensal equivalente a 4% das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. E viabiliza a criação do patrimônio de afetação. Do lado do adquirente, possibilita a constituição de comissão de representantes também nessa modalidade de incorporação, a qual fiscaliza o desenvolvimento do empreendimento, além de facilitar a tomada de financiamento imobiliário, que, antes disso, acabava por ser alvo de diferentes interpretações por parte dos agentes financeiros e oficiais de registro. A alteração feita no art. 237-A da Lei de Registros Públicos normatiza a cobrança única de emolumentos ao estabelecer que “as averbações e os registros relativos à pessoa do loteador ou do incorporador ou referentes a quaisquer direitos reais, inclusive de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento e suas unidades, bem como a própria averbação da conclusão do empreendimento, serão realizados na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicados, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas”. Com isso, reduz-se substancialmente os custos da incorporação, o que, espera-se, beneficie o adquirente final. Também foi prevista, no art. 167, inciso I, item 30 da Lei de Registros Públicos, a possibilidade de registro da permuta e da promessa de permuta no registro de imóveis. Não se trata, propriamente, de novidade, na medida em que o Código Civil já estabelece que se aplicam à permuta as disposições da compra e venda. Contudo, o registro da promessa de permuta e da permuta, em determinadas serventias, era controverso. Com relação à concentração de atos na matrícula, a Lei 14.382 dispensa expressamente a obrigatoriedade de obtenção de certidões forenses ou de distribuidores judiciais como requisito para a caracterização de boa-fé do terceiro adquirente de imóvel. Trata-se de normatização relevante com vistas a avançar na desburocratização e desoneração às operações de compra e venda de imóveis. Porém, a dispensa dessas certidões precisa ser avaliada com cuidado, especialmente por empresas do mercado imobiliário. A Lei 14.382 foi sancionada pelo Presidente da República com vetos, destacando-se o veto à obrigatoriedade de arquivamento da íntegra do instrumento contratual anexo ao extrato eletrônico para registro ou averbação de negócios jurídicos, à necessidade de ata notarial para a realização do pedido extrajudicial de adjudicação compulsória de imóvel, bem como aos trechos que asseguravam que a extinção do patrimônio de afetação não implicaria a extinção do regime especial de tributação (RET) na venda das unidades. Também foi vetada, entre outros, a dispensa de apresentação da Certidão Negativa de Débito – CND da empresa na alienação ou oneração de bem imóvel ou direitos a ele relativos e do proprietário, pessoa física ou jurídica, quando da averbação de obra de construção civil na matrícula do imóvel. Esse veto contraria o entendimento que já vinha sendo praticado quanto à inconstitucionalidade do controle da regularidade fiscal dos contribuintes quando se exerce indiretamente a cobrança de devedor pela imposição de óbice à realização de diversos negócios imobiliários. Os vetos seguirão para apreciação do Congresso Nacional, podendo ser mantidos ou derrubados pelos parlamentares. Para mais informações, entre em contato com nossa equipe de Imobiliário.