Lei regulamenta o distrato imobiliário

Em 27.12.2018, a Lei nº 13.786 foi sancionada sem vetos ao Projeto de Lei nº 1220/2015 aprovado pelo Congresso Nacional. A Lei regulamenta o "distrato imobiliário" - a desistência do comprador de um imóvel adquirido na planta. A principal novidade da Lei nº 13.786 foi a definição do percentual de retenção de valores pelas incorporadoras, em caso de desistência da compra pelo adquirente. Até então, o tema vinha sendo decidido pelos tribunais, que aplicavam uma multa por desistência que variava entre 10% e 25% do preço pago. Com a nova Lei, a retenção pode atingir até 50% do valor pago, se o empreendimento tiver sido realizado com a adoção do patrimônio de afetação, instituto criado para proteger os adquirentes de unidades autônomas em construção no caso de falência do incorporador, já que o terreno e os demais ativos relacionados à incorporação ficam apartados do patrimônio da incorporadora. Nessa hipótese, os valores deverão ser devolvidos ao comprador no prazo de 30 dias, contados da conclusão da obra e emissão do habite-se, atualizados com base no índice estabelecido no contrato. Ou seja, o comprador que desistir do negócio terá que aguardar a conclusão do empreendimento para receber a restituição dos valores. Por outro lado, caso o empreendimento não esteja submetido ao patrimônio de afetação, o comprador arcará com uma multa de 25% e a devolução dos valores será realizada em parcela única, após o prazo de 180 dias, da data do desfazimento do contrato. Caso a unidade seja revendida antes de tais prazos, o valor remanescente será devolvido em até 30 dias da revenda. Em ambos os casos, será deduzida a comissão de corretagem (além da penalidade) e o adquirente responderá por uma taxa de fruição do imóvel equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, pro rata die, em função do período em que teve o imóvel disponível, além dos impostos reais (IPTU), encargos condominiais e despesas contratuais. Os descontos e as retenções ficam limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, exceto com relação às quantias relativas à taxa de fruição do imóvel. Não haverá incidência da retenção, se o comprador encontrar um novo adquirente e obtiver a anuência da incorporadora, que avaliará a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do novo adquirente. A incorporadora, por sua vez, não estará sujeita à resolução do contrato pelo comprador tampouco ao pagamento de multa em caso de atraso na entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data prevista no contrato. Na hipótese de atraso superior a tal limite, o adquirente poderá resolver o contrato, com direito à restituição da integralidade dos valores pagos, além de uma multa estabelecida contratualmente. Caso o adquirente não queira resolver o contrato, será indenizado em 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente. Outra novidade da Lei foi a previsão da obrigatoriedade de os contratos conterem um quadro-resumo com as seguintes indicações: (i) preço total; (ii) valor do sinal e a forma de pagamento; (iii) valor da corretagem; (iv) forma de pagamento do preço; (v) índices de correção monetária; (vi) consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, ou por resolução contratual; (vii) taxas de juros; (viii) informações acerca da possibilidade de exercício do direito de arrependimento pelo adquirente nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; (ix) prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do habite-se; (x) das informações sobre os ônus que recaiam sobre o imóvel; (xi) número do registro do memorial de incorporação, matrícula do imóvel e cartório competente; e (xii) prazo para obtenção do habite-se. A omissão de tais informações, não sanada no prazo de 30 dias da identificação da ausência, poderá caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. O quadro-resumo também se aplica a contratos envolvendo lotes alienados com base na Lei nº 6.766/1979 (com exceção da alínea “ii” acima). Em tais contratos, a penalidade em caso de desistência do comprador fica limitada ao desconto de 10% do valor atualizado do contrato. Vale lembrar que, em muitos países, os compradores costumam perder todo o valor pago em caso de desistência, o que faz com que os adquirentes tenham mais cautela no momento da compra. Em linhas gerais, a Lei traz maior segurança jurídica tanto para as incorporadoras como para os consumidores e o mercado imobiliário já reagiu positivamente à sanção do presidencial. Nota sobre o Patrimônio de Afetação: o empreendimento estará sujeito ao patrimônio de afetação, a critério da incorporadora, quando o terreno e os demais bens e direitos relacionados à incorporação forem apartados do patrimônio geral da incorporadora, não se confundindo com os demais direitos e obrigações do incorporador. Tal mecanismo foi criado com o intuito de proteger os adquirentes de unidades autônomas em edifício em construção no caso de falência do incorporador. Em contrapartida, a incorporadora deverá entregar, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado, além de balancetes trimestrais relativos ao patrimônio de afetação.

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Daniela de Pontes Andrade Franklin Gomes Filho Marcella Regis Santos